Av. Veysel Tayyar
Av. Veysel Tayyar
veyseltayyar@kentgazetesi.com
Kiralananın erken tahliyesi
  • 0
  • 24 Haziran 2020 Çarşamba
  • +
  • -

 

Kiracı-kiralayan ilişkisinde en sık yaşanan sorunların başında kiracının süresinden önce kiralanandan çıkması ve bu nedenle kiraya vereni, erken tahliye dolayısıyla zarara ve gelir kaybına uğratması gelmektedir.

Erken tahliye halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği genel olarak kabul edilmektedir. Kiralayanın, bu süre zarfında benzer koşulları sağlayacak yeni ve makul bir kiracı adayı bulması durumunda kiracının söz konusu yükümlülükleri sona erecektir.

Erken tahliyeye ilişkin olarak taraflar tahliye tarihi konusunda mutabakata varmışlarsa, bu tarihten itibaren kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir. Tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlayamaması sonucu dava açılması halinde mahkeme tarafından yapılacak keşif ve uzman bilirkişi değerlendirmesi ile kiralananın cinsi, konumu, özellikleri, o muhitte benzer niteliklerdeki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre muhtemel kiralama süresi tespit edilir.

Söz konusu tespit, tarafların ve mahkemenin denetimine uygun bir rapor halinde yapılmalıdır. Aynı şekilde, söz konusu davada kiraya verenin de kiralananı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için kendisinden beklenen makul çabayı sarf etmesi aranmaktadır. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı kiracıdan istemesi mümkün değildir.

Tahliye tarihi konusunda tarafların anlaşamaması durumunda kiracının kiralananı fiilen boşaltılması yeterli görülmeyip, fiilen boşaltma ile birlikte anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edilmesi aranmaktadır. Fiili tahliye ve anahtarın usulünce teslim edildiği tarihe dair ispat yükümlülüğü kiracıya aittir.

Kiracının erken tahliyesinde, tespit edilen tahliye tarihinden itibaren, makul süre boyunca devam edecek sorumlulukları, kira ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam edeceğinin kabulü mümkün değildir.

Yargıtay, konuyla ilgili şu şekilde hüküm kurmuştur:

“Takibe esas alınan ve hükme dayanak teşkil edilen 01.03.2006 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı bu kira sözleşmesine dayanarak 12.03.2013 tarihinde başlattığı icra takibinde aylık 3.000 TL’den 2012 yılı Aralık ayı 1.500 TL bakiye kira alacağı ile 2013 yılı Ocak ve Şubat ayları kira alacağı olmak üzere toplam 7.500 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Sözleşmenin özel şartları 6. maddesinde “Kiracının, kira sözleşmesinin yenilenmesini talep etmemesi halinde mecuru boşaltacağını en geç kira sözleşmesinin hitamından iki önce kiralayana yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimi yapmaması nedeniyle mecurun boş kalmasına sebebiyet vermesi halinde boş kalan zamana ilişkin kira paraları ile kiralayanın uğrayacağı tüm zarar ve ziyanı ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” hükmüne yer verilmiştir.

Davalı vekili, taşınmazın 25.12.2012 tarihinde tahliye edildiğini beyan etmiş olup, davacı vekili de 20.10.2014 havale tarihli dilekçesinde taşınmazın 25.12.2012 tarihinde tahliye edildiğini kabul etmiştir. Davalı kiracı tarafından keşide edilen 24.01.2013 tarihli ihtarname sözleşmenin 6. maddesine uygun olmadığından Mahkemenin kabulünde olduğu gibi kiralananın erken tahliyesi söz konusudur. Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumlu olup kiralayanın da tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Davalı kiracı, taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden sonra da TBK’nın 325.maddesine göre kiralananın aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği belirlenen makul süre kira bedelinden sorumludur.

Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alındıktan sonra davalı kiracının tahliye tarihi olan 25.12.2012 tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra kira sözleşmesi süresi ile sınırlı olarak belirlenen makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

Sosyal Medyada Paylaşın:

Düşüncelerinizi bizimle paylaşırmısınız ?